親が一人暮らしをしていた実家を相続し、誰も住まないまま空き家になるケースは少なくありません。この空き家を売却する際、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続税とは別の「所得税」の特例ですが、実家を相続した多くの方に関わる制度です。

制度の概要

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋・敷地を、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たすと、譲渡所得の金額から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できます。

主な適用要件

  • 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと（同居人がいなかったこと。ただし老人ホーム等への入所の場合は一定要件で対象）
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物＝マンション等は対象外）
  • 相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用として使用されていないこと
  • 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること、かつ2027年12月31日までの譲渡であること
  • 家屋を譲渡する場合は現行の耐震基準に適合していること（適合しない場合は耐震改修または取壊しが必要）
  • 譲渡対価の合計額が1億円以下であること

2024年以降の拡充ポイント

2024年1月1日以後の譲渡からは、売買契約に基づき、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修工事または取壊しを行った場合も、この特例の対象になりました。従来は売主側が耐震改修・取壊しまで済ませてから売却する必要がありましたが、買主側での対応でも適用が可能になり、実務上の負担が軽減されています。

「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要

この特例の適用を受けるには、家屋・土地が所在する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、確定申告を行う必要があります。申請から交付までは1週間程度かかることが多く、確定申告のスケジュールに余裕をもって準備することが重要です。

相続税の特例との違いに注意

この空き家の3,000万円特別控除は「譲渡所得税（所得税）」の特例であり、相続税の特例である小規模宅地等の特例とは別の制度です。両方の特例を同時に適用できるケースもありますが、要件や計算の仕組みが異なるため、相続税申告と売却時の確定申告の両方を見据えた検討が必要です。

実務のポイント

実家が空き家になり売却を検討している場合、耐震基準への適合状況、相続人の人数、譲渡のタイミングによって控除額や適用可否が変わります。特例の適用期限（2027年12月31日）も踏まえ、早めに要件を確認し、必要な証明書の取得スケジュールを立てておくことをおすすめします。