アパートや賃貸マンションを経営していた被相続人の土地は「貸家建付地」として、自用地（自分だけが使う土地）よりも低い評価額になります。入居者の権利（借家権）によって土地の利用が制約されるためです。

貸家建付地の評価計算式

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

  • 借地権割合：地域ごとに30〜90%で設定。路線価図のアルファベット表記（A=90%〜G=30%）で確認できます
  • 借家権割合：全国一律30%
  • 賃貸割合：賃貸物件の各独立部分（部屋等）のうち、実際に賃貸されている部分の床面積の割合。満室なら100%

計算例

自用地評価額1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%（満室）の場合、評価額は1億円×（1－0.6×0.3×1）＝8,200万円になります。賃貸割合が50%（半分空室）の場合は1億円×（1－0.6×0.3×0.5）＝9,100万円となり、空室が多いほど評価減の効果は小さくなります。

貸宅地との違い

土地の上に他人が建物を所有している場合（借地）は「貸宅地」として扱われ、評価計算式は「自用地評価額×（1－借地権割合）」となり、貸家建付地とは異なります。混同しやすい用語のため、「建物の所有者が誰か」を確認することが判定の出発点です。

貸家建付地として認められないケース

  • 社宅：従業員に貸していても借地借家法の適用がないとされ、自用地評価になります
  • 賃料が無償・著しく低い場合：使用貸借とみなされ、貸家建付地として認められないことがあります
  • 駐車場のみ貸している場合：建物がなければ借家権が発生しないため対象外（ただし賃貸物件に付随する入居者専用駐車場は一体評価が可能）
  • 相続開始時点で空室の場合：継続的に賃貸されていたが一時的な空室であると認められる場合を除き、自用地評価になります

小規模宅地等の特例との併用

貸家建付地が「貸付事業用宅地等」の要件を満たせば、小規模宅地等の特例により200㎡まで評価額をさらに50%減額できます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた土地は原則としてこの特例の対象外になるなど、細かい要件があります。

2027年からの評価方法変更に注意

令和8年度税制改正により、令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与等からは、貸付用不動産の評価方法が変更される予定です。具体的な計算方法は今後公表される通達で明らかになるため、直近で貸付不動産の相続を控えている場合は、最新の改正情報を確認することが重要です。

実務のポイント

貸家建付地の評価は、借地権割合・賃貸割合の把握、小規模宅地等の特例の適用可否、建物と土地の所有者が異なる場合の按分計算など、複数の要素が絡む専門的な領域です。空室状況によって評価額が変わるため、相続開始時点の入居状況を正確に記録・確認しておくことが重要です。