他人から借りた土地に建物を建てている場合、その「借地権」自体が相続税の課税対象になります。逆に土地を貸している場合は「底地（貸宅地）」として評価します。借地権の種類によって評価方法が大きく異なる、専門性の高い分野です。

借地権の種類

  • 借地権（旧法・普通借地権）：契約期間の定めがなく、更新を重ねて長期間利用できる、借地人の権利が強い借地権
  • 定期借地権等：一般定期借地権・事業用定期借地権等・建物譲渡特約付借地権・一時使用目的の借地権の総称。契約期間の満了により権利が終了する

普通借地権の評価（シンプル）

借地権の評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合

借地権割合は路線価図にアルファベット（A〜G）で表示されており、A地域90%からG地域30%まで、地域ごとに定められています。都心部ほど高くなる傾向があります。倍率地域の場合は、固定資産税評価額×倍率で自用地評価額を求め、それに借地権割合を乗じます。

逆に、この土地を人に貸している側（地主）の底地（貸宅地）評価額は、「自用地評価額×（1－借地権割合）」で計算します。

定期借地権等の評価（複雑）

定期借地権は契約満了時に更地で返還されることが原則のため、契約からの経過年数が進むほど権利の価値が下がっていきます。原則的な評価は「課税時期に借地人に帰属する経済的利益」と「借地権の残存期間」を基に算定しますが、一定の条件下（借地権者と地主の関係が特殊な関係でない、経済的利益に変化がない等）では、次の簡便的な算式も使えます。

一般定期借地権の価額 ＝ 自用地評価額 ×（1－底地割合）× 残存期間の複利年金現価率 ÷ 設定期間の複利年金現価率

残存期間が短くなるほど評価額（と、それに対応する相続税）は小さくなります。逆に、この土地を貸している地主側の底地評価額は、自用地評価額から上記の定期借地権の価額を控除して求めます。

ただし、借地権者と地主が親族間・同族法人等の特殊な関係にある場合や、税負担回避を目的とした設定と認められる場合は、この簡便算式は使えず、原則的な評価方法（経済的利益・残存期間を個別に算定）による必要があります。

一時使用目的の借地権の評価

建設現場の仮設事務所など、一時的な使用を目的とした借地権は、雑種地の賃借権に準じて評価します。賃借権の登記や権利金の支払いがあるかどうかで評価方法が変わり、「法定地上権割合と借地権割合のいずれか低い割合」または「法定地上権割合×1/2」を自用地評価額に乗じて計算します。

貸家建付借地権（賃貸アパート等）の評価

借地の上に賃貸アパート等を建てて第三者に貸している場合、借地権の評価額からさらに入居者の権利分（借家権割合30%×賃貸割合）を差し引く評価減があります。

貸家建付借地権の評価額 ＝ 借地権の価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）

建物自体も「貸家」として、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）で評価減されます。

「使用貸借」との違いに注意

地代を一切支払っていない、あるいは固定資産税相当額程度しか支払っていない場合、それは「借地権」ではなく「使用貸借（無償の土地利用）」とみなされることがあります。使用貸借の場合、原則として借地権としての評価は行わず、その土地は地主の自用地として評価されます（親族間の土地の貸し借りでよく見られるケースです）。

実務のポイント

普通借地権の評価は比較的シンプルですが、定期借地権等の評価は複利年金現価率や底地割合など専門的な計算要素が絡み、評価が難しい財産ほど税務署のチェックも厳しくなる傾向があります。借地権付きの財産を相続する場合は、契約内容（地代の水準、権利金の有無、残存期間等）を正確に把握した上で、土地評価の実務経験が豊富な税理士に評価を依頼することをおすすめします。