相続財産の中でも土地は評価額が大きくなりやすく、相続税額を左右する重要な要素です。土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあり、どちらが適用されるかは土地の所在地域によって決まります。
まず確認すべきこと：路線価地域か倍率地域か
国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で対象地域を検索し、路線価が定められていれば路線価方式、「倍率地域」と表示されていれば倍率方式で評価します。一般に、都市部・市街地は路線価地域、郊外や農村部は倍率地域に該当することが多くなっています。
路線価方式の計算式
土地の評価額 ＝ 路線価 × 各種補正率 × 土地の面積
路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額（千円単位）で、国税庁が毎年7月に公表します。相続税路線価は、その年1月1日時点の公示価格の8割程度の水準に設定されています。角地など2つ以上の道路に接する土地は、最も高い路線価を基準に評価します。
土地の形状（不整形地、間口が狭い、奥行きが長い等）に応じて、奥行価格補正率などの各種補正率を乗じて評価額を調整します。この補正計算は専門知識を要する部分で、適切に反映できるかどうかで評価額に数百万円単位の差が出ることもあります。
倍率方式の計算式
土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
固定資産税評価額は、毎年5〜6月頃に届く固定資産税の課税明細書、または市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。評価倍率は、路線価方式と同じく国税庁の評価倍率表で確認します。
貸している土地・借りている土地の評価
第三者に貸している土地（貸家建付地）や、被相続人が借りていた土地の借地権については、路線価に付されたアルファベット表記（借地権割合）を用いて評価額を調整します。自用地としての評価額よりも低く評価されるのが一般的です。
実務のポイント
路線価・倍率を調べること自体は誰でもできますが、土地の形状による補正計算や、貸地・借地権の評価、小規模宅地等の特例の適用判断には専門知識が必要です。評価額が数百万円単位で変わることも珍しくないため、特に不整形地や複雑な権利関係のある土地については、税理士による評価を受けることをおすすめします。