◆ 30秒でわかる要約

  • 親から相続した土地を売る際、購入時の取得費を合理的に立証できないと売却額の5%相当額を概算取得費として用いることができる(実額を立証できる資料があれば実額と比較し有利な額を選べる)
  • 取得費・譲渡費用等を控除した課税譲渡所得金額に対し、一般の長期譲渡は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%、短期譲渡は39.63%が課税される(長期・短期は譲渡年1月1日時点の所有期間5年超か否かで判定し、相続では被相続人の取得時期を引き継ぐ)
  • 売買契約書がなくても、通帳の履歴・住宅ローンの契約書・不動産業者のパンフレットなどから実額取得費を合理的に推定できる場合がある
  • 相続税を払っている場合は「取得費加算の特例」で二重の税負担を軽減できる可能性がある

1. なぜ「売却額の9割に課税」ということが起きるのか

不動産を売却した際の税金(譲渡所得税)は、次の式で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

ここで問題になるのが「取得費」です。土地の取得費は、被相続人(亡くなった方)が実際に購入した金額を引き継ぎます。相続した時点の評価額ではありません。ところが、先祖代々の土地や数十年前に購入した不動産では、売買契約書や領収書がすでに失われているケースが非常に多くあります。

購入時の取得費を合理的に立証できない場合は、売却価格の5%相当額を概算取得費として用いることができます。実額を立証できる資料がある場合は実額と比較し、有利な額を検討します。例えば3,000万円で土地が売れた場合、取得費が不明であれば概算取得費はその5%にあたる150万円です。つまり、3,000万円で売れた土地でも、取得費として引けるのはわずか150万円。ここから仲介手数料・印紙税・測量費・建物の取壊し費用などの譲渡費用をさらに差し引けるとはいえ、大部分が課税対象として残ってしまうのです。

例えば譲渡費用200万円、特別控除なし、一般の長期譲渡と仮定すると、課税長期譲渡所得金額は2,650万円で、所得税・復興特別所得税・住民税の合計は概算約538万円です(前提条件により実際の税額は変わります)。

2. 実務のポイント

(1) 「実額」と「概算5%」は必ず両方確認する

実際の取得費が売却額の5%を下回っていたとしても、概算取得費の5%を使うことができます。つまり実額取得費と概算取得費(5%)を比較し、有利な方を選べるという点は見落とされがちです。まずはどちらが得かを機械的に計算することが第一歩です。

(2) 契約書がなくても、間接資料から実額を推定できることがある

売買契約書そのものが無くても、次のような資料から購入金額を合理的に推定できる場合があります。

  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書・返済予定表(借入額から購入額を逆算)
  • 通帳の入出金履歴(振込先・金額の記録)
  • 購入当時の不動産業者のパンフレットやチラシ
  • 土地建物を一括購入した総額の内訳が区分されていない場合などに、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を用いて建物価額を区分する方法

ただし、これらの資料は単独では取得費の立証として十分でないことが多く、推計方法が認められるかどうかは提出資料の組み合わせや個別の事情によって判断が分かれます。市街地価格指数等による推計は法定の一律算定方法ではなく、個別資料との整合性を含めて税務署・審判所・裁判所で判断されるため、採用可否を専門家と検討してください。ローン契約書からの逆算も、あくまで補助的な資料と位置づけ、税務署に必ず認められるとは限らない点を前提に、早い段階で専門家に相談し証拠固めをしておくことが重要です。なお、業務に使われていない土地建物について、相続人が負担した相続登記費用等は取得費に含められます。ただし、譲渡価額の5%を概算取得費として使う場合は別途加算できません。業務用資産では必要経費との重複算入にも注意が必要です。

(3) 相続税が課税され、期限等の要件を満たせば「取得費加算の特例」を検討できる

相続や遺贈により財産を取得し、その財産に相続税が課税されている場合、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで(一般には相続開始から約3年10か月が目安ですが、実際の期限は個別の日付で確認してください)に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に上乗せできる特例(取得費加算の特例)があります。取得費が数百万円〜数千万円単位で増えることもあり、譲渡所得税の負担を大きく圧縮できます。ただし、同一の譲渡について空き家の3,000万円特別控除(被相続人の居住用財産を売ったときの特例)とこの取得費加算の特例は併用できず、どちらか一方を選択適用することになります。譲渡所得の金額や納めた相続税額によってどちらが有利かは変わるため、売却前に両方の特例で試算し、有利な方を選ぶことが重要です。適用には、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書等を添付した確定申告が必要です。

(4) 「先祖伝来の土地だから仕方ない」で諦めない

概算取得費はあくまで「実額が分からない場合の代替手段」であり、資料が見つかれば実額取得費に切り替えることで納税額を大きく減らせる可能性があります。売却を検討する前に、まず被相続人名義の古い通帳や契約書一式を確認しておくことをお勧めします。