C13 不動産×税務

親から相続した土地を売る際、購入時の取得費を合理的に立証できないと売却額の5%相当額を概算取得費として用いることができる(実額を立証できる資料があれば実額と比較し有利な額を選べる)

親が一人暮らしをしていた実家を相続し売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある

社長個人が所有する土地・建物を自分の会社に売る場合、価格は当事者間で決められる反面、「時価」から外れると税務調査で価格の合理性を確認されるリスクがある

会社を譲渡する前に不動産だけ手元に残したい方へ。会社分割・事業譲渡・株式譲渡の違い、分社型分割による不動産取得税の非課税要件、登録免許税・消費税の扱いを比較表と計算例で整理し、判断フローとよくある質問で実務のポイントを解説します。

収益物件を売却しても消費税がかかるのは建物部分だけで、土地は非課税です。納税義務の有無は個人か法人かではなく課税事業者かどうかで決まります。土地建物の区分、原則課税と簡易課税(第4種事業60%)の計算例、届出期限、課税売上割合の低下、相続時の判定まで解説します。

相続時精算課税は、2,500万円まで贈与税がかからず、2024年からは年110万円の基礎控除も新設された

賃貸マンション・アパートは「貸家建付地」で評価額を圧縮できますが、令和8年度税制改正大綱により2027年1月以降、相続前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は原則、通常の取引価額で評価される見込みです。対象となる人・ならない人を比較表・判断フロー・具体例・FAQで整理します。

社長個人の土地に会社が建物を建てる場合、権利金も相当の地代も払わないと「借地権の贈与があった」とみなされ課税される(認定課税)

2024年1月から、区分所有マンションの相続税評価に「区分所有補正率」が導入されました。対象はタワマンに限らず3階建て以上の区分所有マンション全般。評価水準0.6の考え方と、圧縮効果は残っている点を解説します。

10年超所有の事業用不動産を売って買い換えると、譲渡益の原則80%について課税を繰り延べできる

相続不動産を売って分ける「換価分割」は、遺産分割協議書への記載の仕方を誤ると贈与税が課される危険がある

親の土地に子が無償で家を建てる「使用貸借」では、贈与税は課税されない

個人の所得税は累進課税で課税所得4,000万円超の部分に45%が適用されるが、中小法人の法人税率は年800万円以下15%・超過部分23.2%にとどまる

農業を営む相続人が農地を相続し、農業を継続する場合、評価額のうち「農業投資価格」を超える部分に対応する相続税の納税が猶予される

リースバックは通常の不動産売却と同じく、利益が出れば譲渡所得税の対象になる

土地と土地、建物と建物を交換する取引は、税務上は売買と同じく譲渡として扱われ、原則課税される

駐車場や太陽光発電設備の敷地では、舗装や設備の有無だけで土地自体の評価額が一律に変わるわけではありません。一方、土地上の構築物や事業の実態は、小規模宅地等の特例の適用可否に影響することがあります。土地の利用状況、契約関係、設備の所有者などを分けて確認する必要があります。

民泊(住宅宿泊事業)の収入は原則「雑所得」。事業所得・不動産所得と判定される場合の考え方、消費税の課税関係、住宅ローン控除や3,000万円特別控除への影響まで、民泊の税務で見落としやすい論点を整理します。

定期借地権付き住宅は普通借地権とは別枠のルールで評価され、「借地権割合」を単純に掛けるだけでは計算できない

老朽化した土地・建物をデベロッパーに提供し、建て替え後の建物の一部を取得する「等価交換」には、立体買換え特例という強力な繰延べ制度がある

非上場株式の相続税・贈与税を猶予する事業承継税制は、「資産管理会社」に該当すると原則使えない

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のこと

住宅として転貸するサブリースの賃料は消費税が非課税——実態を重視した取扱いになっている

公共事業のために土地建物が収用される場合、「5,000万円特別控除」と「代替資産取得による課税繰延べ」の2つの特例があり、選択適用となる

不動産小口化商品(任意組合型・信託受益権型)は、購入価額に対して相続税評価額が2〜3割程度に圧縮できる高い節税効果があった

VOL.9で扱った2024年のマンション評価改正は、「居住用」の区分所有建物だけを対象としている

2023年4月の民法改正により、相続放棄後の管理義務は「放棄の時に現に占有していた」人だけに限定された

2024年4月1日より前に発生した相続でも、未登記であれば2027年3月31日までに相続登記が必要——過去の相続にも遡って適用される

自宅兼事務所の家賃・光熱費・住宅ローン利息は、事業で使った割合(家事按分)だけを経費にできる

共有者間の話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こして強制的に解消できる

2023年の法改正で、「特定空家」の一歩手前の段階を捉える「管理不全空家」という区分が新設された

底地の相続税評価額は更地価格に底地権割合(1−借地権割合)を掛けて算出するが、実際の売却価格はこれよりかなり低くなるのが実務の常識

従来「根は自分で切れるが、枝は所有者に切ってもらうしかない」という不均衡なルールだったが、2023年4月施行の改正で枝も一定条件で自ら切れるようになった