C13 不動産×税務

親から相続した土地を売る際、購入価格の記録がないと売却額の5%しか取得費として認められない(概算取得費)

親が一人暮らしをしていた実家を相続し売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある

社長個人が所有する土地・建物を自分の会社に売る場合、価格は自由に決められる反面、「時価」から外れると税務署に狙われやすい

M&Aで会社を譲渡する際、自社ビルや工場用地だけを事前に切り離し、事業のみを承継させる手法として会社分割がよく使われる

収益物件の建物部分の売買には消費税がかかり、原則課税か簡易課税かで納税額が数百万円単位で変わることがある

相続時精算課税は、2,500万円まで贈与税がかからず、2024年からは年110万円の基礎控除も新設された

賃貸マンション・アパートの土地は「貸家建付地」として、更地より相続税評価額が下がる

社長個人の土地に会社が建物を建てる場合、権利金も相当の地代も払わないと「借地権の贈与があった」とみなされ課税される(認定課税)

従来、区分所有マンションの相続税評価額は市場価格の3〜4割程度まで下がることが多く、高層階ほど圧縮効果が大きかった

10年超所有の事業用不動産を売って買い換えると、譲渡益の原則80%について課税を繰り延べできる

相続不動産を売って分ける「換価分割」は、遺産分割協議書への記載の仕方を誤ると贈与税が課される危険がある

親の土地に子が無償で家を建てる「使用貸借」では、贈与税は課税されない

個人の不動産所得は累進課税で最高約55%まで税率が上がるが、法人税は資本金1億円以下の中小法人で最高でも約34%程度にとどまる

農業を営む相続人が農地を相続し、農業を継続する場合、評価額のうち「農業投資価格」を超える部分に対応する相続税の納税が猶予される

リースバックは通常の不動産売却と同じく、利益が出れば譲渡所得税の対象になる

土地と土地、建物と建物を交換する取引は、税務上は売買と同じく譲渡として扱われ、原則課税される

駐車場・太陽光用地は税務上「雑種地」に区分され、多くは近傍宅地の評価額を基準に評価される

民泊(住宅宿泊事業)による所得は、通常の賃貸と異なり原則「雑所得」に区分される

定期借地権付き住宅は普通借地権とは別枠のルールで評価され、「借地権割合」を単純に掛けるだけでは計算できない

老朽化した土地・建物をデベロッパーに提供し、建て替え後の建物の一部を取得する「等価交換」には、立体買換え特例という強力な繰延べ制度がある

非上場株式の相続税・贈与税を猶予する事業承継税制は、「資産管理会社」に該当すると原則使えない

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のこと

住宅として転貸するサブリースの賃料は消費税が非課税——実態を重視した取扱いになっている

公共事業のために土地建物が収用される場合、「5,000万円特別控除」と「代替資産取得による課税繰延べ」の2つの特例があり、選択適用となる

不動産小口化商品(任意組合型・信託受益権型)は、購入価額に対して相続税評価額が2〜3割程度に圧縮できる高い節税効果があった

VOL.9で扱った2024年のマンション評価改正は、「居住用」の区分所有建物だけを対象としている

2023年4月の民法改正により、相続放棄後の管理義務は「放棄の時に現に占有していた」人だけに限定された

2024年4月1日より前に発生した相続でも、未登記であれば2027年3月31日までに相続登記が必要——過去の相続にも遡って適用される

自宅兼事務所の家賃・光熱費・住宅ローン利息は、事業で使った割合(家事按分)だけを経費にできる

共有者間の話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こして強制的に解消できる

2023年の法改正で、「特定空家」の一歩手前の段階を捉える「管理不全空家」という区分が新設された

底地の相続税評価額は更地価格に底地権割合(1−借地権割合)を掛けて算出するが、実際の売却価格はこれよりかなり低くなるのが実務の常識

従来「根は自分で切れるが、枝は所有者に切ってもらうしかない」という不均衡なルールだったが、2023年4月施行の改正で枝も一定条件で自ら切れるようになった