◆ 30秒でわかる要約
- 従来、区分所有マンションの相続税評価額は市場価格の3〜4割程度まで下がることが多く、高層階ほど圧縮効果が大きかった
- 2022年の最高裁判決をきっかけに、2024年1月1日以後の相続・贈与から評価方法が改正され、評価額が市場価格の最低6割になるよう補正される
- 補正の対象は「タワマン」に限らず、3階建て以上の区分所有マンション全般(一部除外あり)
- 評価額の圧縮効果は縮小したが、ゼロになったわけではなく、なお一定の圧縮余地は残っている
1. なぜ「マンション節税」が成立していたのか
マンションの相続税評価額は、建物部分を固定資産税評価額、土地部分(敷地利用権)を路線価などで計算します。マンション全体の敷地を戸数で按分するため、戸数の多いタワーマンションほど1戸あたりの敷地持分が小さくなり、評価額が低く出る傾向がありました。加えて高層階ほど市場価値は上がるものの、この評価方法には階数の違いがほとんど反映されません。
結果として、時価と相続税評価額が大きく乖離するマンションが多数存在し、現金をマンションに換えるだけで相続税評価額を大幅に圧縮できる手法として広く使われてきました。しかし2022年4月、多額の借入をして購入した投資用マンションの評価が国税庁によって否認され、約3億円の追徴課税となった最高裁判決が、この状況を大きく変えるきっかけになりました。
2. 実務のポイント
(1) 2024年1月から「評価額は市場価格の6割が最低ライン」に
令和6年(2024年)1月1日以後に相続・贈与で取得した居住用の区分所有マンションについては、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4指標から算出する「評価乖離率」を用いて評価額を補正する新ルールが導入されました。この補正により、評価額が市場価格の理論値の60%を下回っている場合は、60%に達するまで評価額が引き上げられます。逆に評価額が市場価格を超えている場合は、適正額まで引き下げられる仕組みです。
(2) 対象は「タワマン」だけではない
この改正の対象は、いわゆるタワーマンションに限られません。3階建て以上で区分所有登記されている居住用マンションであれば、原則として適用対象になります。ただし、区分所有登記がされていない一棟所有の賃貸マンション、事業用のテナントや事務所、総階数2以下の低層集合住宅、二世帯住宅のように専有部分が3室以下ですべて所有者の親族が居住しているケースなどは対象外です。「うちはタワマンじゃないから関係ない」という思い込みは禁物です。
(3) それでも評価圧縮効果はゼロにはなっていない
改正後も、評価額を市場価格の6割まで引き上げるにとどまるため、一般的な戸建て不動産の評価水準(市場価格の6〜7割程度)に近づいただけで、不動産を保有すること自体の評価圧縮効果は依然として存在します。加えて、賃貸に出せば貸家建付地の評価減も別途適用されるため、マンション自体の評価水準が引き上げられた後も、賃貸活用による評価減との組み合わせは選択肢として残ります。
(4) 一棟マンションや不動産小口化商品は次のターゲットに
2024年の改正は区分所有マンションが対象でしたが、令和8年度(2026年度)税制改正では、一棟所有の賃貸マンションや不動産小口化商品を利用した節税スキームにも規制が及ぶ見込みです。相続開始前5年以内に取得した一棟賃貸マンションや不動産小口化商品について、時価に近い評価が求められる方向で検討が進んでいます。区分所有マンションで塞がれた抜け道を、一棟所有や小口化商品に切り替えて再現しようとする動きに、国税庁が先回りして対応した形です。
(5) 「通達に従っていれば絶対安全」でもない
2022年の最高裁判決は、財産評価基本通達に形式的に従っていても、実勢価格との乖離が著しく租税負担の公平に反する「特段の事情」があると認められる場合には、通達によらない評価(総則6項)が許容されることを示しました。新しい評価方法(区分所有補正率)の導入後も、この総則6項による個別否認の可能性が完全になくなったわけではありません。相続開始直前の借入による多額の不動産購入など、租税回避の意図が強く疑われる取引は、引き続き慎重な検討が必要です。