相続税コラム

親の土地に家を建てる、地代はいくら払えばいいのか

◆ 30秒でわかる要約

親の土地に子が無償で家を建てる「使用貸借」では、贈与税は課税されない
ただし相続時の土地評価は、貸宅地ではなく「自用地」として評価される——つまり評価減の効果はない
固定資産税相当額程度の支払いなら、地代を払っていても使用貸借のままとして扱われる
二世帯住宅にして同居要件を満たせば、小規模宅地等の特例で評価額を圧縮できる可能性がある

1. 「タダで借りているだけ」でも税金は絡む

親の土地に子が家を建てる場合、地代も権利金も支払わずに土地を借りる形が一般的です。これを「使用貸借」といいます。使用貸借の場合、土地を使用する権利の価額はゼロとして扱われるため、子が借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課税されることはありません。

しかし問題はその先です。使用貸借されているこの土地は、将来親が亡くなったときに相続税の対象となります。そしてその評価方法が、実務上の重要なポイントになります。

2. 実務のポイント

(1) 使用貸借の土地は「自用地」として評価される

使用貸借されている土地は、他人に賃貸している土地(貸宅地)としてではなく、自分が使っている土地(自用地)として評価されます。以前のコラムで扱った、賃貸マンションの土地(貸家建付地)が評価減を受けられるのとは対照的に、使用貸借の土地には評価減の効果が一切ありません。「子に土地を使わせているのだから多少は評価が下がるはず」という思い込みは禁物です。

(2) 固定資産税相当額なら「地代」を払っても使用貸借のまま

「無償はさすがに気が引けるので、固定資産税相当分だけでも渡したい」というケースは多くあります。この程度の金額であれば、たとえ毎月支払っていても賃貸借ではなく使用貸借のままとして扱われ、相続税評価額には影響しません。逆に言えば、固定資産税を明確に上回る地代を継続的に支払うと、賃貸借とみなされ、借地権の認定課税の論点(VOL.8参照)が生じる可能性が出てきます。「多めに払っておけば安全」ではなく、金額の水準そのものが評価方法を左右する点に注意が必要です。

(3) 建物だけ子に贈与すれば、賃貸物件は評価減を維持できることがある

土地は親名義のまま、建物(賃貸アパートなど)だけを子に贈与した場合、贈与時から親の相続開始時までの間に借家人(入居者)が変わっていなければ、土地部分は引き続き貸家建付地として評価できる可能性があります。逆に借主が入れ替わると、その時点で貸家建付地としての評価は維持されません。建物だけの贈与を検討する際は、この借家人継続の条件を意識しておく必要があります。

(4) 二世帯住宅なら小規模宅地等の特例が狙える

使用貸借そのものには評価減はありませんが、親の土地に子が二世帯住宅を建てて同居する形であれば、要件を満たすことで小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)により評価額を最大80%減額できる可能性があります。建物の登記が区分所有登記になっているかどうかで扱いが変わる点や、生計を一にしているかどうかの判定が絡む点は、事前に慎重な確認が必要です。なお、親から子への生前贈与によって土地を取得した場合はこの特例の対象外となるため、相続でこの特例を使いたいのであれば、生前の名義変更は避けるべきです。