◆ 30秒でわかる要約
- 社長個人の土地に会社が建物を建てる場合、権利金も相当の地代も払わないと「借地権の贈与があった」とみなされ課税される(認定課税)
- 認定課税を避ける方法は2つ：①相当の地代(更地価額の年6%目安)を払うか、②「土地の無償返還に関する届出書」を提出する
- 無償返還の届出をすれば地代は固定資産税の2〜3倍程度で済むが、地代が完全に無償だと小規模宅地等の特例が使えなくなる
- 届出は貸主か借主のどちらかが法人である場合にのみ提出できる。個人同士では使えない
1. なぜ「タダで貸すだけ」では済まないのか
自社ビルの土地は社長個人の名義のまま、建物だけを会社名義にする——資産管理や相続対策のためによく使われる形です。しかしこの場合、会社(借主)は社長個人(貸主)の土地の上に建物を建てて使用することになり、税務上は借地権が発生したとみなされます。
借地権は本来、権利金を支払って取得するものです。権利金も、それに代わる高額な地代(相当の地代)も支払わずに土地を借りていると、税務署からは「借主が貸主から借地権相当額の利益をタダでもらった」と見なされ、法人であれば受贈益として法人税が、個人であれば贈与税が課されます。これが権利金の認定課税(借地権の認定課税)です。
2. 実務のポイント
(1) 認定課税を避ける方法は2つしかない
1つ目は、「相当の地代」を支払う方法です。相当の地代の目安は土地の更地価額のおおむね年6%とされ、権利金を払わない代わりに地代でその分を賄う考え方です。ただし更地価額5,000万円の土地であれば年間300万円(月25万円)の水準となり、通常の賃料相場よりかなり高額になります。加えて、この地代はおおむね3年以下の期間ごとに見直しが必要です。
2つ目は、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する方法です。将来、借主が土地を無償で貸主に返還することを契約書に明記し、届け出ることで、税務上は借地権が発生していないものとして扱われ、権利金の認定課税は行われません。
(2) 無償返還届出が使えるのは「法人が絡む場合」だけ
土地の無償返還に関する届出書は、貸主か借主のどちらか一方が法人である場合にのみ提出できます。個人同士の土地の貸し借りでは、この届出の仕組みは存在しません。個人間で権利金や相当の地代の授受なく土地を貸し借りする場合は、使用貸借か賃貸借かによって扱いが分かれ、賃貸借であれば借地権の贈与とみなされる可能性がある点に注意が必要です。社長個人と自分の会社という組み合わせは、まさにこの届出が使える典型パターンです。
(3) 「届出さえ出せば地代はゼロでいい」わけではない
無償返還の届出を提出すれば、地代は相当の地代(年6%水準)ほど高額でなくても、固定資産税等の2〜3倍程度の「通常の地代」で足ります。ただし、地代が完全にゼロ(無償)の場合、賃貸借契約ではなく使用貸借契約とみなされ、貸主に相続が発生した際に「貸宅地」としての評価減が受けられず、小規模宅地等の特例の対象からも外れてしまいます。届出書を提出する際も、地代をいくらに設定するかは相続対策の効果を左右する重要な判断ポイントです。
(4) 届出書のフォーム選択を間違えると評価減が受けられない
届出書には「借地権の設定等」と「使用貸借契約」のどちらかを選択する欄があります。ここで誤って「使用貸借契約」を選んでしまうと、貸主の相続発生時に貸宅地としての評価減が適用されません。必ず「借地権の設定等」を選択する必要があります。書式上は小さな選択肢ですが、将来の相続税評価額に直結する重要な項目です。
(5) 届出後も法的な立退料請求権は消えない点に注意
土地の無償返還に関する届出は、あくまで税務上の取り扱いを定めるものであり、借地借家法上の借主の権利まで消滅させるものではありません。契約書や届出書に「無償で返還する」と記載していても、法的には借主が立退料を請求できる権利を有したままである、という点は税務上のメリットと法律上のリスクを分けて理解しておく必要があります。