賃貸マンションで相続税を下げる仕組みが変わります

◆ 30秒でわかる要約

• 賃貸マンション・アパートの土地は「貸家建付地」として、更地より相続税評価額が下がる
• 「小規模宅地等の特例」(相続または遺贈による取得が対象で贈与には適用不可)を組み合わせると、さらに評価額を最大50%減額できる
• 令和8年度(2026年度)税制改正大綱では、2027年1月1日以後に相続等(遺贈・贈与を含む)により取得する財産について、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得・新築した一定の貸付用不動産を、原則として通常の取引価額を基に評価する方針が示されている(具体的な財産評価基本通達は、本記事更新時点(2026年8月)でも未公表)
• 対象になり得るのは、相続開始前5年以内に借入等をして賃貸不動産を購入・新築した人。相続・遺贈・贈与でそのまま引き継いだ物件をそのまま保有し続けている人は、この5年ルールの直接の対象ではない
• 通達に定める日の5年前から所有する土地に新築した家屋(建築中を含む)には適用しない経過措置が明示されているが、具体的な取扱いは今後の通達で確認が必要

1. まず基本——「貸家建付地」の評価減の仕組み

自分の土地にアパートやマンションを建てて人に貸している場合、その土地は「貸家建付地」として、更地よりも評価額が下がります。計算式は次のとおりです。

貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合(課税時期の財産評価基準書で確認。令和7年分は全都道府県30%) × 賃貸割合）

例えば自用地評価額6,000万円、借地権割合60%、賃貸割合100%の土地であれば、評価額は約4,920万円まで下がります。建物(貸家)についても、固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合に応じた金額を控除して評価します(貸家の評価額＝固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合))。そのため、賃貸物件は現金や更地で保有するより評価額が圧縮されます。これに加えて土地が「貸付事業用宅地等」の要件を満たせば、小規模宅地等の特例により200㎡までの部分の評価額をさらに50%減額できます。なお、評価額の計算に使う「賃貸割合」は課税時期の賃貸状況で判定しますが、継続的に賃貸されてきた物件の一時的な空室は、一定の要件のもとで賃貸中と同様に取り扱われる場合があります(国税庁質疑応答事例参照)。空室期間や募集状況の記録を残しておくことが重要です。より詳しい評価計算の考え方は貸家・貸地の相続税評価と借地権割合もあわせてご覧ください。

現金や更地をそのまま持つより、賃貸物件に組み替えることで相続税評価額を圧縮できる——これが賃貸経営が相続対策として広く使われてきた理由です。

2. 実務のポイント

(1) 2027年1月以降、「5年ルール」導入の方針(通達は未公表)

令和8年度(2026年度)税制改正大綱では、2027年1月1日以後に発生する相続・贈与等について、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産を、原則として通常の取引価額を基に評価する方針が示されました。適用が見込まれるのは、2027年1月1日以後に相続等(遺贈・贈与を含む)により取得する財産に係る評価からです。ただし、本記事更新時点(2026年8月)で具体的な財産評価基本通達は公表されておらず、確定した適用対象、計算方法、基準日は通達の公表後に再確認が必要です。

なお「取得価額の8割」という数字が独り歩きしていますが、正確には、課税上弊害がないと認められる場合に、取得価額を基礎として地価変動等を反映した価額の80%相当額によって評価できる、というものです。単純な「購入価格×0.8」ではありません。「対価を伴う取引により」取得したものが対象なので、相続や贈与で承継した物件をそのまま持ち続けている場合は、この5年ルールの直接の対象にはなりません。

(2) 「相続直前の駆け込み購入」が対象

この改正が狙っているのは、賃貸用不動産の市場価格と相続税評価額の乖離を利用し、相続直前に借入をして賃貸物件を購入・新築することで評価額を圧縮するスキームです。長期保有を前提とした通常の賃貸経営そのものを否定するものではなく、直前の駆け込み購入への対応という位置づけです。背景には、市場価格と相続税評価額の乖離を利用した過度な節税への対応と、取得価額という客観的に確認できる数値に基づく評価を重視する流れがあります。賃貸物件の取得は、相続税の評価減だけでなく、収益性・流動性・借入リスクまで含めた総合的な判断が必要です。

(3) 「5年以上前から所有する土地への新築」には経過措置がある

令和8年度税制改正大綱では、国税庁通達に定める日の5年前から所有している土地の上に新築した家屋(建築中を含む)については、この評価方法を適用しない旨の経過措置が明示されています。先祖代々の土地にアパートを新築するようなケースが典型です。もっとも、経過措置の詳細な適用範囲など具体的な取扱いは、今後発出される通達で確認する必要があります。土地の取得時期と建物の建築時期をそれぞれ記録しておき、通達の公表後に自分のケースが該当するかを確認することをお勧めします。

(4) 5年ルールと小規模宅地等の特例は別制度——ただし「当然に併用できる」わけではない

本ルールと小規模宅地等の特例は別制度です。小規模宅地等の特例は、一定の親族が相続または遺贈により取得し、事業承継・保有継続等の要件を満たす場合に限られ、贈与により取得した宅地等には適用できません。したがって、5年ルールの対象となり得る取得原因のうち、同特例との併用を検討できるのは相続・遺贈の場合です。また、両制度の判定基準は異なります。5年ルール案は被相続人等による対価を伴う取得・新築の時期を基準とする一方、貸付事業用宅地等の3年制限は、原則として宅地等を新たに貸付事業の用に供した時期を基準とします。さらに、被相続人等が相続開始まで3年を超えて特定貸付事業を継続していた場合には例外があります。取得日、建築日、貸付開始日、貸付事業の開始日を分けて確認したうえで、5年ルールと小規模宅地等の特例それぞれの適用可否を個別に判断する必要があります。

(5) これから賃貸物件を検討する人への影響

相続税対策として賃貸物件の建築・購入を検討している場合、5年以内に相続が発生する可能性が高いケースでは、従来想定していたほどの評価減効果が得られない可能性があります。長期保有を前提とした計画であれば、取得から5年を経過した物件は本ルールの対象外となる見込みです。ただし、期間計算、対象となる不動産の範囲、経過措置の基準日等は税制改正大綱の段階にとどまっており、具体的な財産評価基本通達の公表後に確定内容を確認する必要があります。現時点で「5年保有すれば必ず従来の評価に戻る」ことを前提に購入・建築の判断をするのは避けるべきです。年齢や健康状態、資産全体の構成を踏まえて、購入・新築のタイミングと保有計画を検討する必要があります。

改正前と改正後を比較する

令和8年度税制改正大綱に示された方針をもとに、現行の評価方法と改正後(対象となる場合)の考え方を比較すると、次のとおりです。「改正後」欄は大綱の段階の方針であり、確定した制度ではない点に注意してください。

※上記の「改正後」欄はいずれも令和8年度税制改正大綱に基づく方針であり、本記事更新時点(2026年8月)で具体的な財産評価基本通達は公表されていません。確定的な内容ではないため、通達公表後に必ず一次資料で確認してください。

自分は「5年ルール」の対象になるか——確認の流れ

ご自身や被相続人が所有する(または取得を検討している)賃貸不動産が5年ルールの対象になり得るかどうかは、次の流れで確認してください。この記事の情報だけで「対象になる」「対象にならない」を自動的に断定しないでください。

1. 対象の不動産を、相続・遺贈・贈与ではなく、対価を伴う取引(売買・新築)によって取得したかを確認する
2. 取得または新築の時期(引渡日・建築完了日など)を確認する
3. 相続開始(または相続開始を想定する時期)までの期間が5年を超えるかどうかを確認する——5年を超えていれば、5年ルールの直接の対象にはならない見込み
4. 土地について、通達に定める日の5年前から所有している土地に新築した家屋(建築中を含む)にあたるかを確認する(経過措置に該当する可能性がある)
5. 2027年1月1日以後に発生する相続・遺贈・贈与かどうかを確認する(それより前に発生した相続には適用されない見込み)
6. 上記に該当しそうな場合、通常の評価(貸家建付地・貸家の評価減)になるのか、5年ルールに基づく評価(通常の取引価額ベース)になるのかを、通達公表後に確認する
7. 小規模宅地等の特例の要件(取得者・保有継続・貸付事業の継続など)を満たすかどうかを別途確認する
8. 借入金がある場合は、その借入金が債務控除の対象になるかを確認する
9. 以上を踏まえたうえで、不動産購入による相続税対策とタワマン節税規制もあわせて確認し、税理士等の専門家に相談して個別の事情に応じた判断を仰ぐ

具体例で考える——評価額はどのくらい変わるか

制度の考え方をイメージするための仮の設例です。実際の評価額は、物件の立地・構造・取得時期・地価変動等によって大きく異なります。次の前提はすべて説明のために設定した仮の数値です。

• 土地: 相続税路線価による自用地評価額 7,000万円
• 建物: 固定資産税評価額 3,000万円
• 土地・建物の取得価額(購入時の合計): 1億5,000万円
• 借入残高: 1億2,000万円
• 借地権割合60%・借家権割合30%・賃貸割合100%
• 相続開始は、取得・新築から3年後と仮定(5年ルールの対象になり得るケース)

従来の評価方法(貸家建付地・貸家評価)で試算した場合——貸家建付地評価額 = 7,000万円 ×（1 − 60% × 30% × 100%）= 7,000万円 × 0.82 = 5,740万円。貸家評価額 = 3,000万円 ×（1 − 30% × 100%）= 3,000万円 × 0.7 = 2,100万円。評価額の合計は5,740万円 + 2,100万円 = 7,840万円となり、取得価額1億5,000万円との差は7,160万円です。

5年ルールの対象になったと仮定した場合の試算——大綱の方針どおり「取得価額を基に地価の変動等を考慮した価額の80%相当額」で評価するとし、ここでは地価変動を考慮せず取得価額をそのまま基礎額とすると、1億5,000万円 × 80% = 1億2,000万円になります。評価額の合計は1億2,000万円となり、取得価額との差は7,160万円から3,000万円に縮小します(従来方式との差は1億2,000万円 − 7,840万円 = 4,160万円の評価額上昇)。

この試算で、貸付事業用宅地等の要件を満たせば従来方式ではさらに評価額から最大50%の減額が可能になる場合がありますが、5年ルールの対象不動産に小規模宅地等の特例を重ねて適用できるかは通達待ちのため、この試算には含めていません。借入残高1億2,000万円は、5年ルールが適用される場合でも、評価方法とは別の制度である債務控除の対象になるかどうかで判断します(原則として被相続人の債務として遺産総額から控除できます)。

なお、通達に定める日の5年前から所有していた土地に新築した家屋(建築中を含む)にあたる場合は、経過措置により5年ルールの対象外となる見込みで、この場合は上記の「従来の評価方法」の試算がそのまま参考になります。

「地価の変動等を考慮した価額」の具体的な算定方法は、本記事更新時点(2026年8月)で公表されている財産評価基本通達に定めがありません。上記の試算は制度の考え方を理解するための仮のものであり、通達公表後には必ず再確認してください。

よくある質問

Q. 5年以上前から所有していれば、必ず改正後も現行どおりの評価になりますか?

対価を伴う取引により取得・新築してから相続開始(課税時期)までの期間が5年を超えていれば、5年ルールの直接の対象にはならない見込みです。ただし、これは令和8年度税制改正大綱に示された方針であり、具体的な財産評価基本通達は本記事更新時点(2026年8月)で公表されていません。5年の数え方の起算点・満了日の扱いなど細目は、通達公表後に必ず確認してください。

Q. すでに持っている賃貸マンションも対象になりますか?

相続や贈与でそのまま引き継いだ物件は「対価を伴う取引による取得」にあたらないため、5年ルールの直接の対象にはなりません。ご自身が売買や新築によって取得した物件で、取得から相続開始までが5年以内の場合は対象になり得ます。また、この改正は2027年1月1日以後に発生する相続・遺贈・贈与から適用される見込みで、それより前に発生した相続には適用されません。

Q. 相続直前の購入は、すべて通常の取引価額で評価されますか?

5年ルールが適用される場合の評価方法は、原則として取得価額を基に地価の変動等を考慮した価額の80%相当額とされており、更地の時価そのものではありません。また、通達に定める日の5年前から所有する土地への新築には経過措置があります。なお、個別の取引が租税回避と判断されて財産評価基本通達の総則(第6項、いわゆる総則6項)により別途評価が見直されるケースは、この5年ルールとは別の枠組みです。5年ルールの対象外だからといって、総則6項が適用される可能性がゼロになるわけではありません。

Q. 借入金は債務控除できますか?

5年ルールは不動産の評価方法に関する改正であり、債務控除の制度自体を変更するものではありません。賃貸物件購入のための借入金は、原則として被相続人の債務として遺産総額から控除できます。ただし、評価額が取得価額に近づくことで、借入と評価圧縮を組み合わせた節税効果自体は、従来より小さくなる可能性があります。債務控除の基本的な考え方は相続税の債務控除――葬式費用はどこまで引ける?もご確認ください。

Q. 小規模宅地等の特例は使えますか?

5年ルールと小規模宅地等の特例は別制度です。小規模宅地等の特例は、一定の親族が相続または遺贈により取得し、事業承継・保有継続等の要件を満たす場合に限られ、贈与により取得した宅地等には適用できません。5年ルール対象の不動産にこの特例を重ねて適用できるかどうかは、本記事更新時点で公表されている情報からは確定できません。詳しい要件は小規模宅地等の特例で土地の評価額を最大80%減額する要件で確認してください。

Q. 法人が所有する不動産にも影響しますか?

令和8年度税制改正大綱の記載は、個人の相続税・贈与税における財産評価に関するものです。法人が保有する不動産そのものに相続税が課されるわけではありませんが、非上場株式を相続・贈与する際の株価評価(純資産価額方式など)を通じて、会社が保有する不動産の評価額の変更が間接的に影響する可能性は考えられます。もっとも、この点が大綱や本記事更新時点の公表情報で明確に述べられているわけではないため、断定はできません。資産管理会社を使ったスキーム全般については賃貸収入が増えてきたら考えたい「資産管理会社」もあわせてご覧ください。

Q. タワーマンション評価の改正とは別の制度ですか?

はい、別の制度です。2024年1月1日以後に取得したタワーマンション等の区分所有財産の評価方法の見直し(区分所有補正率の導入)は、評価乖離率という別の考え方に基づくもので、既に施行されています。今回の5年ルールは、取得時期・取得価額に着目した別の見直しであり、両方の対象になる不動産も理論上あり得ます。詳しくは「マンションを買えば相続税が下がる」はもう昔の話ですで解説しています。

まとめ

賃貸不動産による相続税評価額の圧縮は、多くの相続対策で使われてきた基本的な手法です。令和8年度税制改正大綱は、この手法のうち「相続直前の駆け込み購入・新築」に対応を狙ったものであり、長期保有を前提とした通常の賃貸経営そのものを否定するものではありません。もっとも、本記事更新時点(2026年8月)で具体的な財産評価基本通達は公表されておらず、適用対象・計算方法・経過措置の細目は確定していません。「5年」という数字だけで機械的に判断せず、取得時期・取得原因(売買か相続か贈与か)・借入の状況・小規模宅地等の特例の適用可否を整理したうえで、通達の公表後に改めて内容を確認し、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。