住宅取得等資金贈与の非課税特例の要件

父母や祖父母（直系尊属）から住宅の購入資金を援助してもらうとき、要件を満たせば省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで贈与税がかかりません。対象になるのは令和6年（2024年）1月1日から令和8年（2026年）12月31日までの贈与で、2026年8月現在も利用できます。家を建てる前に先行して購入する土地の代金にも使えますが、贈与を受けた年の翌年3月15日までに家が建っていなければ適用を受けられません。

住宅取得等資金の贈与の特例とは

正式名称は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（租税特別措置法70条の2）です。マイホームの新築・取得・増改築等の対価に充てるための「金銭」の贈与を対象に、限度額までの贈与税を非課税にする制度で、制度の骨格は次のとおりです。

非課税限度額は受贈者1人あたりの金額です。父と祖父の両方から贈与を受けても、それぞれ1,000万円になるわけではなく、合計で1,000万円（省エネ等住宅以外の住宅の場合は500万円）が上限になります。

非課税限度額

この金額は令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与に適用されるものです。過去にこの特例で非課税とされた金額がある場合は、その金額を控除した残額が限度になります（一定の場合を除きます）。

「省エネ等住宅」に当てはまる家の基準

この特例は省エネ等住宅だけの制度ではありません。省エネ等住宅に当てはまらない住宅でも、他の要件を満たせば500万円まで非課税になります。省エネ等住宅に当てはまる場合に、非課税限度額が1,000万円に引き上げられるという関係です。

「省エネ等住宅」とは、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準に適合することを、住宅性能証明書などの書類で証明した住宅をいいます。令和6年1月1日以後の贈与では新築住宅の省エネ基準が引き上げられている点に注意が必要です。

新築の省エネ性能は「断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上」であり、どちらか一方だけでは足りません。ただし経過措置があり、令和5年12月31日までに建築確認を受けた家屋または令和6年6月30日までに建築された家屋は、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上のいずれかを満たせば省エネ等住宅とみなされます。このうち令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの（令和6年6月30日までに建築されたものを除きます）は、性能証明書に加えて確認済証の写しまたは検査済証の写しの添付も必要です。

省エネ性能で基準を満たさない場合でも、耐震等級2以上（または免震建築物）か高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかを満たせば省エネ等住宅に該当します。証明書類は住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅に関する証明書などで、これらを贈与税の申告書に添付しなければ1,000万円の枠は使えず、非課税限度額は500万円になります（特例が使えなくなるわけではありません）。

暦年課税・相続時精算課税と組み合わせるといくらまで非課税か

この非課税枠は、暦年課税の基礎控除（年110万円）や相続時精算課税の控除と併用できます。

1. 暦年課税と併用する場合：1,000万円＋110万円＝1,110万円まで（省エネ等住宅以外の住宅は500万円＋110万円＝610万円まで）
2. 相続時精算課税と併用する場合（1人の贈与者から贈与を受けるケース）：1,000万円＋110万円（相続時精算課税の基礎控除）＋2,500万円（特別控除）＝3,610万円まで（省エネ等住宅以外の住宅は500万円＋110万円＋2,500万円＝3,110万円まで）

相続時精算課税を選ぶ場合、住宅取得等資金の贈与については贈与者がその年の1月1日に60歳未満でも相続時精算課税を選択できる特例（租税特別措置法70条の3）があり、こちらも令和8年12月31日までの贈与が対象です。この相続時精算課税選択の特例には受贈者の所得要件がなく、床面積も40平方メートル以上であれば上限がありません（ただし1,000万円・500万円の非課税枠を使うには、後述のとおり床面積240平方メートル以下であることが必要です）。ただし相続時精算課税は一度選ぶと同じ贈与者からの贈与を暦年課税に戻せないため、暦年贈与と相続時精算課税はどちらが得かで全体像を確認したうえで判断してください。精算課税の基礎控除の使い方は相続時精算課税の110万円基礎控除の使い方で解説しています。

具体的な計算例

省エネ等住宅を購入するために、父から1,200万円の贈与を受けた場合（暦年課税を選択、その年に他の贈与はなし）。

1. 1,200万円 − 1,000万円（非課税限度額）＝ 200万円
2. 200万円 − 110万円（暦年課税の基礎控除）＝ 90万円
3. 90万円 × 10％（特例税率）＝ 9万円（納付する贈与税）

同じ1,200万円でも、省エネ等住宅に当たらない住宅であれば非課税枠は500万円です。1,200万円 − 500万円 − 110万円 ＝ 590万円が基礎控除後の課税価格となり、特例税率（直系尊属から18歳以上の子・孫への贈与に使う税率）で計算すると 590万円 × 20％ − 30万円 ＝ 88万円の贈与税がかかります。省エネ等住宅に当たるかどうかで、同じ贈与額でも税負担が79万円変わる計算です。

受贈者（贈与を受ける人）の主な要件

次の要件をすべて満たす必要があります。

1. 贈与を受けた時に、贈与者の直系卑属（子・孫など）であること。配偶者の父母・祖父母は直系尊属に当たらないため対象外（養子縁組をしていれば直系尊属に該当）
2. 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
3. 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（新築等をする家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下）
4. 平成21年分から令和5年分までの贈与税の申告で、この非課税の特例の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます）
5. 自己の配偶者、親族など一定の特別の関係がある人から住宅用家屋を取得したものではないこと、またこれらの人との請負契約等により新築・増改築等をしたものではないこと
6. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用家屋の新築等をすること。受贈者自身がその家屋を所有する（共有持分を持つ場合を含む）ことにならない場合は適用を受けられません
7. 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（国外に住所がある場合でも一定の場合は適用可）
8. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、または同日後遅滞なく居住することが確実であると見込まれること

贈与する側（父母・祖父母）の要件

贈与者に求められるのは受贈者の直系尊属であることだけで、年齢や所得の制限はありません。父母・祖父母・曽祖父母のいずれからの贈与でも使えます。一方、配偶者の父母（義父母）は直系尊属に当たらないため対象外です。孫への贈与として使う場合の留意点は孫への贈与で相続税を減らす方法と注意点もあわせてご覧ください。

対象となる住宅の要件（床面積・築年数）

資金を援助する側・受ける側の要件だけでなく、取得する住宅そのものにも要件があります。対象となる家屋は日本国内にあるものに限られます。

新築・取得の場合

1. 登記簿上の床面積（マンションなど区分所有建物は専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下であること
2. 床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住用であること
3. 建築後使用されたことのない家屋、または建築後使用されたことのある家屋で昭和57年1月1日以後に建築されたものであること
4. 昭和56年12月31日以前に建築された家屋でも、耐震基準適合証明書などにより地震に対する安全性の基準に適合することが証明されたものであれば対象になります（取得の日までに耐震改修を申請し、翌年3月15日までに基準に適合したことが証明された場合を含みます）

増改築等の場合

1. 増改築等後の登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、2分の1以上が受贈者の居住用であること
2. 自己が所有し、かつ居住している家屋に対する工事であること
3. 工事に要した費用が100万円以上で、その2分の1以上が居住用部分の工事であること
4. 確認済証の写し、検査済証の写し、または増改築等工事証明書などで工事内容を証明できること

床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、受贈者の合計所得金額の上限が1,000万円に下がる点に注意してください。

対象となる資金の使いみち

対象になるのは、自分が住むための住宅用家屋の新築・取得・増改築等の対価に充てる金銭です。次のような資金は対象になりません。

1. 家具・家電・カーテンなどの購入費用、引越し費用
2. すでに借りている住宅ローンの返済に充てる資金
3. 土地や建物そのものの贈与（金銭の贈与ではないため対象外）
4. 賃貸用物件や別荘など、受贈者が居住しない家屋の取得資金

「現金ではなく家をそのままもらった」「住宅ローンの繰上返済のために親からお金をもらった」というケースは、いずれもこの特例の対象外です。

土地の取得資金にも使えるか

使えます。この特例でいう「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにする敷地の土地等の取得だけでなく、住宅の新築に先行してする敷地の土地等の取得が含まれます。土地を先に購入し、あとから家を建てるケースでも、土地代に充てた贈与資金を非課税にできます。

ただし条件があります。贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その土地の上に住宅用家屋を新築していなければ、土地代に充てた分も含めて特例の適用を受けられません。ここでいう「新築」には、屋根（その骨組みを含みます）を有し、土地に定着した建造物と認められる時以後の状態——いわゆる棟上げの状態——が含まれるとされていますが、その状態にも至っていなければ適用は受けられません。

土地の購入から建物の着工までは、間取りの検討や住宅ローンの本審査で半年以上かかることも珍しくありません。「土地の売買契約の直前に贈与を受ける」という段取りだと、翌年3月15日の期限に間に合わない危険があります。贈与の実行時期は、着工・上棟の予定から逆算して決めてください。

なお、親が所有する土地に子が家を建てるケースでは、土地の使用は通常「使用貸借」として贈与税の課税対象になりません。この場合、贈与を受ける必要があるのは建築費部分だけになります。詳しくは親の土地に家を建てる、地代はいくら払えばいいのかをご覧ください。

申告手続と必要書類

非課税限度額の範囲内で贈与税が0円になる場合でも、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告書を提出することが適用の条件です。期限内に申告しなければ原則として特例は使えず、贈与額全体に贈与税が課税されます。主な添付書類は次のとおりです。

1. 受贈者の戸籍の謄本（贈与者との関係が分かるもの）
2. 合計所得金額を明らかにする書類（源泉徴収票、確定申告書の控えなど）
3. 新築や取得の契約書の写し
4. 家屋・土地の登記事項証明書（贈与税の申告書に不動産番号を記載するなどの方法で添付を省略できます）
5. 省エネ等住宅の場合：住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅に関する証明書などのいずれか
6. 増改築等の場合：増改築等工事証明書、確認済証の写しまたは検査済証の写し、工事費用の領収書など

マイナンバー（個人番号）を記載した申告書を提出する際は、マイナンバーカードなど一定の本人確認書類の提示または写しの添付も必要です。年分ごとの正確な添付書類は、国税庁「贈与税の申告のしかた」の添付書類一覧で確認してください。

適用できないケース・失敗しやすいパターン

1. 申告を忘れた——非課税枠以内で税額が0円でも、期限内申告が適用要件です。原則として期限後申告では適用できません
2. 翌年3月15日までに新築等が終わらなかった——新築工事は「屋根（その骨組みを含みます）を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態」まで進んでいる必要があります。土地だけ取得して基礎工事の段階にとどまっている場合は適用を受けられません（増改築等の場合も、増築・改築部分が既存家屋と一体となって土地に定着した建造物と認められる状態まで進んでいることが必要です）
3. 翌年12月31日までに入居しなかった——原則として適用を受けられず、その日から2か月を経過する日（翌々年3月1日。休日等に当たる場合は翌開庁日）までに修正申告と納税が必要になります
4. 建物を受贈者名義にしなかった——受贈者が家屋を所有（共有持分を含む）することにならない場合は対象外です
5. 親や兄弟から住宅を購入した／工事を発注した——特別の関係がある人からの取得・請負は対象外です
6. 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円を超えた——贈与時点ではなく、その年の所得で判定します
7. 自己資金で支払った後に贈与を受けた——贈与された金銭を新築等の対価に「充てる」ことが要件です。支払済みの代金を精算する形では要件を満たさないおそれがあるため、贈与を受けてから支払うという順序を守ってください

相続税との関係――生前贈与加算の対象にならない

暦年課税で贈与を受けた財産は、贈与者が亡くなったときに一定期間分が相続財産に加算されます（生前贈与加算）。加算対象期間は令和6年1月1日以後の贈与について順次7年へ延長され、相続開始日が令和8年12月31日までは3年以内、令和9年1月1日から令和12年12月31日までは令和6年1月1日から死亡の日までの間、令和13年1月1日以後は7年以内となります。

これに対し、この特例の適用を受けて贈与税の課税価格に算入されなかった金額は、贈与者の相続税の課税価格に加算する必要がありません。贈与の翌年に相続が発生しても持ち戻されないため、相続対策としての効果が確実な点はこの制度の大きなメリットです。加算ルールの詳細は生前贈与加算が7年に延長――2024年改正の影響と対策で解説しています。

ただし、非課税限度額を超えた部分や、同じ年に受けた住宅取得等資金以外の贈与は、通常どおり加算の対象になります。

住宅ローン控除との調整

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、この特例と併用できます。ただし控除額の計算では、「住宅の取得等に係る対価の額」からこの特例の適用を受けた贈与額を差し引く調整が入ります。控除の基礎となる「住宅借入金等の金額の合計額」は、次のいずれか低い金額になります。

1. 住宅の取得等に係る借入金の額
2. 住宅の取得等に係る対価の額 − この特例の適用を受けた贈与に係る金銭の額

たとえば取得対価4,000万円、贈与1,000万円（全額非課税）、年末残高3,500万円というケースでは、4,000万円 − 1,000万円 ＝ 3,000万円が上限となり、年末残高3,500万円の全額では控除を計算できません。頭金を贈与でまかなうほど住宅ローン控除が目減りする可能性があるため、贈与額と借入額の組み合わせは事前に試算しておくべきです。

小規模宅地等の特例との関係に注意

この特例で資金援助を受けて自分名義の持ち家を取得すると、将来の相続で小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）が使えなくなることがあります。

特に影響が大きいのが、別居の子が親の自宅敷地を相続する際に使う「家なき子特例」です。家なき子特例には、相続開始前3年以内に、日本国内にある自己・配偶者・三親等内の親族等が所有する家屋に居住したことがないこと、相続開始時に居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないことという要件があり、持ち家を取得して住んだ時点でこれらを満たせなくなります。

また、親と同居していた子がこの特例を使って新居を構え別居した場合も、相続開始の直前に同居していないため「同居親族」としての適用は受けられません。

自宅敷地は330平方メートルまで評価額を80％減額できるため、目先の贈与税の非課税額より、将来の相続税の増加額のほうが大きくなることもあります。詳しくは小規模宅地等の特例で土地の評価額を最大80%減額する要件と家なき子特例(特定居住用宅地等)の詳細要件と2018年改正をご覧ください。

よくある質問

父と祖父の両方から贈与を受けたら、それぞれ1,000万円まで非課税ですか

いいえ。非課税限度額は受贈者1人につきの金額です。贈与者が複数いる場合は贈与を受けた金額を合計し、そのうち1,000万円（省エネ等住宅以外は500万円）までが非課税になります。

夫婦がそれぞれの親から贈与を受ける場合はどうなりますか

非課税限度額は受贈者ごとに判定するため、夫が夫の親から、妻が妻の親から贈与を受ければ、それぞれ限度額まで非課税にできます。ただし登記持分は実際に資金を出した割合に合わせる必要があります。妻が出した資金で夫の単独名義にすると、夫婦間で別の贈与があったものとみなされるおそれがあります。

配偶者の親（義父母）からの贈与でも使えますか

使えません。義父母は直系尊属に当たらないためです。ただし義父母と養子縁組をしている場合は直系尊属に該当し、他の要件を満たせば適用できます。

現金ではなく、親名義の家をそのままもらう場合は対象になりますか

対象になりません。この特例は新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭の贈与に限られており、不動産そのものの贈与には使えません。

住宅ローンの繰上返済のために親から資金をもらう場合は使えますか

使えません。すでに居住している住宅のローンを返済するための金銭は、新築・取得・増改築等の対価に充てる金銭に当たらないためです。

中古住宅を買う場合も使えますか

使えます。昭和57年1月1日以後に建築された家屋であれば築年数の要件を満たし、それ以前に建築された家屋でも耐震基準への適合を証明できれば対象です。ただし中古住宅で1,000万円の枠を使うには、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上など、建築後使用されたことのある家屋向けの省エネ等基準を満たすことの証明が必要です。この基準を満たさない中古住宅でも、他の要件を満たせば500万円までは非課税になります。

翌年3月15日までに入居できない場合はどうなりますか

3月15日までに新築等が完了しており、同日後遅滞なく居住することが確実であると見込まれるのであれば適用できます。ただし翌年12月31日までに入居していないと、原則として特例の適用を受けられません。その場合は、その日から2か月を経過する日（翌々年3月1日。休日等に当たる場合は翌開庁日）までに修正申告書を提出し、贈与税を納付する必要があります。

実務のポイント

この特例で最も多い失敗は、申告漏れとスケジュールのずれです。非課税限度額以内で税額が0円になる場合でも、翌年2月1日から3月15日までの期限内申告が適用の条件で、申告を忘れると原則として贈与額全体に贈与税が課税されます。土地の先行取得や注文住宅では、翌年3月15日までに棟上げまで進んでいるか、翌年12月31日までに入居できるかが分かれ目になります。

あわせて、住宅ローン控除の圧縮や、将来の小規模宅地等の特例が使えなくなるリスクなど、目先の贈与税以外への影響も含めて総合的に判断してください。贈与を実行する前に、金額・時期・建物の名義・登記持分の4点を専門家と確認しておくことをおすすめします。